Construction maison

Cette page a été écrite afin d’expliquer en détail l’immobilier en Belgique ainsi que le déroulement point par point de l’achat d’une maison. Elle pourra donc vous orienter sur les avantages et les inconvénients de toutes les options en termes d’acquisition d’une maison existante ou d’une construction. Mais aussi sur les appartements meublés. 

Il faut savoir que les prix de l’immobilier en belgique sont incontestablement inférieurs à ceux des pays voisins et le niveau de vie y est élevé. De plus, la Belgique fait partie des six pays européens que l’on considère comme des paradis fiscaux. Effectivement, de nombreuses multinationales dans le monde ont une succursale en Belgique car le régime fiscal du pays exige moins d’impôts. Néanmoins, il est important de connaître les réglementations et les formalités de l’immobilier belge, car elles divergent d’un pays à l’autre. Être mal renseigné sur un investissement tel que l’achat d’une propriété pourrait vous valoir un surplus de coûts conséquent. 

Posséder une propriété en Belgique

Environ 73% des résidents en Belgique sont propriétaires, ce qui signifie que seulement 27% sont locataires,selon les statistiques de 2018. C’est légèrement au-dessus de la moyenne de l’UE qui se situe autour de 64,3%.

Cela s’explique en grande partie par l’accessibilité relative des propriétés belges, même dans les zones urbaines les plus riches, ainsi que par la disponibilité de prêts hypothécaires en Belgique.

Acheter ou louer une propriété, que faut-il privilégier?

Que vous choisissiez d’acheter ou de louer en Belgique dépend en grande partie de votre situation personnelle. Comme dans de nombreux autres pays, il y a des avantages et des inconvénients à considérer les deux.

Quelles sont les options à prendre en compte si vous envisagez d’acheter une maison ? 

Le patrimoine dont vous disposez

L’achat d’une maison en Belgique, bien que celle-ci soit moins cher que dans de nombreux autres pays, implique toujours une dépense financière bien plus importante que la location. Rares sont les personnes en mesure d’acheter une maison. Si cela n’est pas possible, vous devrez peut-être louer, au moins pour le court terme. Ou songer à un emprunt auprès de votre banque.

La durée du séjour dans le pays

Si vous déménagez en Belgique pour une longue période, ou si vous y prenez votre retraite , l’achat peut être effectivement rentable. Cependant, si votre déménagement est de courte durée ou si vous ne savez pas combien de temps vous resterez, la location peut être plus judicieuse. Les coûts de transaction liés à l’achat d’un bien immobilier en Belgique signifient que le remboursement des coûts peut prendre quelques années.

Les différences entre une location et un achat immobilier 

 Voulez-vous un endroit que vous pouvez vraiment appeler le vôtre, dont vous pouvez vous approprier et qui vous donne la liberté de rénover à votre guise? Alors acheter est sûrement une bonne option pour vous. Cependant, il s’agit d’un engagement important auquel vous ne pouvez pas vous soustraire si votre situation change. Si vous préférez la flexibilité à la capacité de décision, il peut être préférable de louer.

Risques et opportunités à long terme 

L’achat de votre propre maison est généralement considéré comme une mesure à long terme plus judicieuse, mais cela dépend en grande partie du marché immobilier. Vous pouvez vendre une propriété avec un profit, mais vous pouvez également traverser une période d’effondrement immobilier. Bien évidemment, cette situation est plus que rare mais on l’a tout de même connue.  Consultez les prévisions du marché immobilier belge avant d’investir ou, mieux encore, demandez conseil à un professionnel.

Comment investir dans l’immobilier si on est expatrié ?

Il n’y a aucune restriction pour empêcher les étrangers d’acheter un bien immobilier en Belgique ou de contracter une hypothèque belge, même s’ils ne sont pas résidents.

Cependant, des implications fiscales différentes s’appliquent entre les acheteurs résidents et non-résidents en Belgique. Il est préférable d’être renseigné sur les visas belges pour les étrangers, ainsi que sur les taxes belges applicables ainsi que sur la manière de réclamer le statut fiscal belge de non-résident.

Il est important de noter que ceux qui louent leur appartement, même temporairement sur des sites de colocation comme Airbnb, doivent déclarer tout revenu sur leur déclaration fiscale belge. Ceux qui ne déclarent pas leurs revenus de location risquent une amende pouvant aller jusqu’à 1 250 € ou une surtaxe de 200%.

Quel est l’état du marché immobilier belge?

Le marché immobilier belge se porte actuellement bien, avec des prix en hausse de 3,93% au troisième trimestre 2019. Les prix sont restés stables ou ont augmenté depuis la mi-2014. Les prix devraient continuer à augmenter régulièrement, avec une croissance de 2% en 2020 selon ING.

Il y a eu des variations régionales de la croissance et des prix des logements. 

Voici ces dernières au troisième trimestre de 2019:

  • la région de Bruxelles-Capitale a vu les prix des logements augmenter de 5,46% à 425.000 € en moyenne;
  • La Flandre a vu ses prix augmenter de 2,32% à 265.000 € en moyenne;
  • les prix de l’immobilier en Wallonie ont augmenté de 6,06% à 175.000 € en moyenne

Selon Statbel, la commune la plus chère est Ixelles (à Bruxelles) avec un prix moyen des logements de presque 700.000 €. Le moins cher est Viroinval (en Wallonie) avec un prix moyen de 95.000 €.

En ce qui concerne les types de propriétés, le coût moyen en Belgique est :

  • 219.000 € pour les maisons individuelles ou jumelées ;
  • 360.000 € pour les villas, bungalows et maisons de campagne ;
  • 227.000 € pour les appartements.

Le prix moyen de l’immobilier au mètre carré en Belgique est de 3.200 €, ce qui la place au 23e rang sur 38 pays européens.

Lisez nos pages pour savoir où vivre en Belgique, ou dans les quartiers de Bruxelles. pour plus d’informations sur les lieux de recherche de propriété.

Quels sont les coûts d’achats d’une propriété Belge ?

En Belgique, l’acheteur et le vendeur se partagent les coûts d’achat d’une propriété. Cependant, l’acheteur paiera la majorité des coûts, environ 11 à 15% du prix d’achat. Le vendeur paie environ 3 à 5%. L’achat d’une nouvelle propriété est plus cher pour l’acheteur avec des frais totaux s’élevant à environ 22% pour les nouvelles constructions, en raison des différents taux d’imposition applicables.

Les frais que vous devrez prévoir :  

La taxe d’enregistrement (propriétés de plus de 2 ans) 

La taxe d’enregistrement est payable par l’acheteur, elle varie selon les régions. En Flandre, elle est de 6% (réduit de 7% en 2020) pour une maison familiale dans laquelle vous emménagez dans les 2 ans ou une propriété sur laquelle vous effectuez des rénovations radicales. Pour les autres propriétés, elle s’élève à 10%. Il y a une exonération sur les premiers 80.000 € sur les achats inférieurs à un certain montant. A Bruxelles et en Wallonie, le taux est de 10%. Pour Bruxelles, il y a une exonération sur les premiers 175.000 € lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. En Wallonie, il y a une exonération sur les premiers 20.000 € et le taux est de 6% lors de l’achat de petites propriétés.

La TVA (propriétés de moins de 2 ans), 

La TVA est  une charge de 21% qui est perçue en tant que taxe d’enregistrement.

Les frais de notaire 

Les frais de notaires sont entre 0,2% et 4% mais, en moyenne autour de 1,6%, selon la valeur d’achat. Vous pouvez obtenir une estimation du montant à payer en frais de notaire sur le site de la Fédération Royale Belge du Notariat.

Les coûts d’évaluation

Il est possible de payer pour faire évaluer la propriété afin de vous assurer que vous ne payez pas au-dessus du prix demandé. Cela coûte environ 200 € plus TVA. Certains prêteurs hypothécaires peuvent insister sur ce point.

Les frais d’hypothèque

Si vous contractez une hypothèque en Belgique, vous devrez payer des frais administratifs ainsi que des intérêts. Les coûts exacts dépendent de votre prêteur et du type de prêt que vous contractez.

L’assurance

Vous devrez peut-être souscrire une assurance bâtiment, surtout si vous faites une demande de prêt hypothécaire. L’assurance du contenu est également disponible.

Les frais d’agent immobilier

La plupart des frais sont généralement payés par le vendeur et représentent environ 3 à 5% des frais de propriété. Si vous utilisez un agent pour trouver une propriété, attendez-vous à payer entre 200 et 1000 €.

L’hypothèque permet de payer moins d’impôts 

Effectivement, avoir une hypothèque vous permet de payer moins d’impôts. Des allégements fiscaux sont offerts à de nombreux propriétaires ayant une hypothèque. Le montant exact dépend de plusieurs facteurs; il s’agit notamment de la mise en place initiale de votre prêt, du nombre d’enfants que vous avez et du montant des intérêts dus.

Cependant, cela est quelque peu compensé par une taxe annuelle sur la valeur locative estimée de votre bien belge (même s’il est occupé par son propriétaire) comprise entre 1,25 et 2,5%. Consultez notre guide des impôts en Belgique pour plus d’informations.

Comment financer son achat immobilier en Belgique ?

Grâce à un prêt hypothécaire

Les prêts reposant sur l’hypothèque du bien sont possibles pour ceux qui achètent une maison en Belgique, résidents et expatriés. Les prêts hypothécaires à taux fixe et variable sont disponibles sur des périodes de 10 à 25 ans en général, avec des allégements fiscaux disponibles.

Le montant que vous pouvez emprunter dépendra de votre situation financière et de votre situation. Vous devrez payer un acompte minimum de 10%. Les prêteurs peuvent insister sur certaines exigences, telles qu’une évaluation professionnelle ou une assurance de l’immeuble.

Comment se faire aider ? 

Chaque région dispose de son propre dispositif d’aide pour aider les personnes à acheter un logement en Belgique:

La Flandre 

 La Flandre a récemment abandonné son programme de primes au logement qui offrait des déductions fiscales de 40% sur les hypothèques en échange d’une réduction des frais d’enregistrement de 7% à 6%;

La Wallonie

La Wallonie a mis en place un nouveau système Check Habitat en 2016, offrant des crédits d’impôt sur les hypothèques aux personnes à faible revenu;

Bruxelles  

Bruxelles a remplacé les réductions de la taxe hypothécaire en 2017 par l’exemption de 175.000 € sur la taxe d’enregistrement.

Comment trouver une propriété en Belgique? 

Les propriétés à vendre sont connues pour avoir des prix négociables, et l’idée est de faire une offre légèrement en dessous de votre prix idéal. La plupart des propriétés à vendre auront un panneau orange distinct dans la fenêtre indiquant « à vendre / te koop », alors faites attention lorsque vous vous promenez.

Il existe différentes manières de rechercher un bien immobilier en Belgique. Ceux-ci inclus:

Les portails immobiliers en ligne

 Il existe de nombreux sites Web sur lesquels vous pouvez rechercher des biens immobiliers belges, notamment Immoweb, Logic-Immo, Zimmo et Century 21;

Les agents immobiliers

 De nombreux expatriés choisissent de faire appel à un agent lors de l’achat d’une propriété. Les agents facturent des honoraires, mais fournissent une gamme de services et connaissent le marché;

Les chasseurs d’appartements

 Ils fournissent un service plus complet qui comprend des recherches personnalisées pour les clients, bien que les frais soient généralement plus élevés;

Les contacts locaux

Vous pourrez peut-être trouver des propriétés à vendre via des forums d’expatriés ou des groupes locaux. Cela vous fera économiser sur les frais d’agence, mais vous devrez toujours payer un notaire pour traiter la transaction.

Est-il nécessaire de faire appel à un agent immobilier ?

Les agents immobiliers en Belgique peuvent vous aider à trouver un bien immobilier approprié à acheter et peuvent également fournir d’autres services tels que des visites de propriétés, vous aider à comprendre les tenants et les aboutissants de votre contrat et parfois même agir en tant que traducteurs.

Si vous décidez de faire appel à un agent immobilier ou à un chasseur immobilier, assurez-vous de magasiner et de trouver celui qui vous fournira un prix fixe plutôt qu’un taux horaire. Obtenez également des éclaircissements sur les services qu’ils fourniront (avec une ventilation des coûts si possible).

Vous pouvez vous attendre à payer quelque part entre 250 et 1 000 € pour acheter une propriété par l’intermédiaire d’un agent. Les chasseurs de propriété peuvent facturer plus pour des services supplémentaires.

L’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) est l’organisme de réglementation des agents immobiliers en Belgique. Vous pouvez effectuer une recherche sur le site Web pour trouver des agents agréés ou vérifier qu’un agent que vous envisagez d’utiliser possède une licence.

Comment réussir les visites des biens ? 

La façon dont vous visualisez une propriété en Belgique dépendra de la méthode que vous avez choisie pour trouver une propriété. Si vous passez par une agence ou un chasseur immobilier, ils seront généralement disponibles pour vous accompagner lors des visites.

Lors de la visualisation, assurez-vous de bien enquêter sur la propriété. C’est une bonne idée de faire une liste de choses que vous souhaitez vérifier ainsi qu’une liste de questions à poser à l’agent ou au propriétaire. 

Les choses à garder à l’esprit peuvent inclure:

  • Vérifier les dommages structurels ou l’humidité (n’oubliez pas de vérifier également l’extérieur du bâtiment;
  • S’assurer que les pièces sont suffisamment grandes et qu’il y a suffisamment d’espace de stockage;
  • Quels sont les niveaux de bruit et le bâtiment est-il suffisamment insonorisé ?;
  • L’état de la plomberie et du chauffage – faites fonctionner les robinets pour vérifier la pression de l’eau et demandez si les tuyaux sont isolés;
  • La qualité de la zone locale – vérifiez les équipements, les niveaux de sécurité publique, la beauté des environs, etc.

Certains agents immobiliers et sites Web immobiliers proposent désormais des visites à distance en ligne à l’aide de webcams. Celles-ci peuvent être très utiles pour avoir une idée de l’endroit si vous êtes à l’étranger, mais il est conseillé d’effectuer au moins une visite en personne si possible. À défaut, essayez d’envoyer un ami ou un collègue pour le vérifier.

Comment se déroule le processus d’achat ?

Faire une offre

Si vous trouvez un logement en Belgique que vous souhaitez acheter, il vous sera généralement demandé de faire une offre formelle par écrit. Comme dans beaucoup d’autres pays, la coutume en Belgique est de négocier le prix. Cela signifie que vous pouvez enchérir en dessous du prix demandé (généralement entre 5 et 15% en dessous du prix demandé). Le vendeur acceptera ou rejettera alors votre offre.

Si vous passez par un agent pour acheter une propriété, il pourra peut-être vous aider en vous fournissant un modèle ou en rédigeant une offre en votre nom.

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il peut vous être demandé de signer un contrat «d’engagement d’achat» . Cela lie légalement l’acheteur à la vente, bien que le vendeur puisse encore se retirer à ce stade.

Choisir un notaire 

Vous aurez besoin d’un notaire pour vous représenter lors du processus d’achat de votre maison. Les notaires sont responsables de la rédaction des actes notariés (acte notarié / notariële akte en flamand ) qui transfèrent la propriété légale du bien.

Les notaires belges peuvent vous fournir la représentation légale requise, mais vous pouvez également choisir de faire appel à un avocat en Belgique. Les notaires doivent appartenir à la Chambre nationale des notaires (Chambre nationale des notaires / Nationale Kamer van notarissen / Königliche Föderation des belgischen Notare). Les avocats sont réglementés soit par l’Ordre des barreaux flamands (Ordre des barreaux francophones et germanophone), soit par l’Ordre des avocats francophone et germanophone (Orde van Vlaamse balies).

Vous pouvez trouver un notaire belge sur le site Notaire.

Quand avez-vous besoin d’une expertise immobilière ?

Si vous contractez une hypothèque belge, votre prêteur peut exiger une expertise immobilière. Même si ce n’est pas le cas, faire inspecter la propriété est une sage décision car cela permet de  signaler tout défaut et s’assurer que le bâtiment a été correctement évalué.

Si l’expertise immobilière identifie des défauts majeurs qui réduisent la valeur de la propriété, vous êtes en droit de réduire votre offre initiale en conséquence.

Le coût d’une expertise immobilière est d’environ 200 € plus TVA. Votre prêteur hypothécaire ou votre agent immobilier peut peut-être vous fournir un arpenteur-géomètre. Vous pouvez également trouver des géomètres anglophones en Belgique via le Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).

Comment se déroule la signature de l’acte de vente? 

En Belgique, la plupart des actes doivent être rédigés en néerlandais (verkoopcompromis) ou en français (compromis de vente); c’est une exigence légale que le signataire comprenne parfaitement le contrat. Cela signifie que vous avez le droit de faire appel à un traducteur et de faire expliquer chaque clause dans votre propre langue.

Si vous recherchez une traduction en anglais ou en allemand, vous devriez pouvoir trouver un agent immobilier ou un notaire qui parle couramment votre langue. Pour les autres langues, vous devrez peut-être engager un traducteur et payer vous-même les frais du traducteur.

Une fois le contrat signé, les deux parties sont liées à la vente. Le vendeur ne peut pas revenir en arrière même s’il reçoit une offre plus élevée.

Les contrats de vente immobilière en Belgique doivent contenir au minimum:

  • L’identité et la capacité de tous les acheteurs et vendeurs;
  • Une description claire de la propriété, de son état et de sa superficie;
  • Prix convenu avec les détails du paiement de l’acompte;
  • La date de signature et la date limite de signature des titres de propriété (quatre mois à compter de la date de vente);
  • Les conditions de location, si le bien est acheté en location ou sera loué;
  • Les clauses ou conditions relatives aux travaux de construction ou de rénovation;
  • Détails des accords d’assurance du bâtiment

Une fois les contrats signés, vous devez enregistrer la vente de la maison au bureau d’enregistrement dans les quatre mois suivant la finalisation de l’achat; après cette période, les frais d’inscription sont dus.

Qu’est ce que l’acompte ?

En même temps que la signature des contrats, vous devrez payer l’acompte. Il s’agit généralement de 10% du prix demandé et est versé sur un compte client ou séquestre. Si vous contractez une hypothèque belge, le prêteur prendra généralement les dispositions nécessaires pour y parvenir.

Le dépôt sert de garantie et vous le perdrez si vous renoncez à la vente à un stade tardif.

A quel moment la vente est-elle finalisée?

Une fois que vous avez signé les contrats et payé la caution, vous devriez obtenir les clés de votre maison.

Vous êtes maintenant le propriétaire légal et serez responsable du paiement des factures et des taxes municipales sur la propriété. 

N’oubliez pas d’enregistrer les actes notariés auprès de votre bureau d’enregistrement local (avec le paiement de la taxe d’enregistrement). Cela doit être fait dans les 4 mois suivant la signature des contrats.

Être propriétaire, qu’est ce que cela inclus ?

Faut-il souscrire une assurance habitation ?

L’assurance habitation n’est pas obligatoire en Belgique, mais vous constaterez peut-être que les sociétés hypothécaires l’ont obligatoire. Si tel est le cas, vous devrez peut-être fournir des détails sur la couverture d’assurance avant de pouvoir contracter un prêt hypothécaire.

Bien que l’assurance de votre propriété ne soit pas une obligation légale, l’assurance du bâtiment et celle du contenu sont des considérations judicieuses pour protéger votre investissement et vos biens.

Quelles sont les charges du propriétaire ? 

Si vous êtes propriétaire de votre propre logement en Belgique, vous êtes responsable du tri des connexions d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision et d’Internet. C’est une bonne idée d’examiner toutes ces options avant de vous installer pour éviter tout retard inutile.

Pour en savoir plus sur la façon de procéder, consultez nos guides de mise en place des services publics en Belgique et des télécommunications en Belgique.

Comment acheter un terrain afin d’y construire une propriété ? 

Plutôt que d’acheter une maison sur plan ou un appartement meublé, certains choisissent de construire leur propre propriété. Il achètent un terrain et engage un architecte puis une société de construction.

Dans ce cas, il faut envisager certains frais propres à ce type de projet :

  • Vous devrez payer la taxe d’immatriculation sur le terrain, les frais de notaire, les primes d’assurance et les factures des arpenteurs-géomètres, des enquêtes énergétiques et des enquêtes de stabilité ;
  • Lorsque vous construisez une nouvelle maison en Belgique, vous devez payer des frais de réservation (5%) pour sécuriser votre parcelle; mais ces 5% sont déduits de l’encours.

Avantages et inconvénients d’acheter une maison neuve 

L’achat d’une maison neuve en Belgique est courant, en particulier dans les zones très recherchées telles que Bruxelles où les développements sont souvent réservés avant même que la construction n’ait commencé.

Les avantages sont que vous avez la garantie que tout est neuf sans le stress d’avoir à gérer vous-même le projet de construction d’une maison, ce que vous feriez si vous achetiez un terrain.

De plus, de nombreux promoteurs en Belgique utilisent des pratiques de construction durables qui garantissent que les maisons neuves sont économes en énergie et respectueuses de l’environnement.

L’inconvénient est que les coûts de transaction sont plus élevés que sur les propriétés plus anciennes. Vous paierez la TVA à 21% plutôt que la taxe d’immatriculation inférieure sur le bâtiment, bien que le prix du terrain soit taxé selon les taux de taxe d’enregistrement régionaux.

Les promoteurs (ou leurs agents immobiliers) commencent généralement à commercialiser des propriétés dès que les permis de les construire ont été accordés. Lorsque vous visitez un bureau de marketing, en plus de pouvoir visiter un exemple d’exposition à la maison, vous devriez être en mesure de visualiser des images 3D et des modèles du développement.

Par rapport à certains autres pays d’Europe, la Belgique offre de solides protections aux acheteurs de maisons neuves en cas de problème, avec des amendes pour les constructeurs de maisons qui ne terminent pas leurs constructions conformément au calendrier initial.

Comment vendre ma propriété en Belgique ?

La plupart des propriétés en Belgique sont vendues par l’intermédiaire d’agents immobiliers, qui facturent entre 3 et 5% du prix de l’immobilier. 

Vous pouvez également vendre un bien immobilier en Belgique à titre privé en faisant de la publicité en ligne ou ailleurs. Cela vous fera économiser sur les frais d’agence, mais vous devrez faire appel à un notaire pour agir en votre nom lors de l’échange de contrats.

En conclusion : quelles sont les principaux points à retenir pour acheter une maison en Belgique ?

  • Assurez-vous de bien comprendre les taxes foncières que vous devrez payer. Il s’agit d’un pourcentage important des coûts globaux et varient selon la région et selon que la maison est une nouvelle construction ou une propriété plus ancienne.
  • Assurez-vous de prévoir un budget pour ces derniers, en particulier si vous achetez une propriété en tant qu’investissement, car vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values ​​si vous vendez dans les 5 premières années.
  • Faites des recherches approfondies sur le marché pour comprendre les variations régionales plutôt que de simplement regarder l’image nationale. Les prix peuvent parfois augmenter dans certaines zones (par exemple Bruxelles) tout en diminuant globalement au cours de la même période. Il vaut la peine d’envisager de passer du temps à louer dans une région avant de s’engager à acheter.
  • Assurez-vous que vous êtes satisfait avant d’accepter l’achat. En Belgique, on vous demande souvent de signer un «contrat d’engagement d’achat» au moment de faire une offre. Cela vous lie légalement à la vente, contrairement à des pays comme le Royaume-Uni où vous pouvez vous retirer à tout moment avant la signature des contrats définitifs.
  • Pensez à investir dans une enquête interne avant de vous engager. Votre prêteur hypothécaire peut exiger une enquête d’évaluation, mais cela ne fera que signaler tout dommage ou défaut majeur. Si vous achetez une propriété plus ancienne, il vaut peut-être la peine de payer les quelques centaines d’euros pour une enquête structurelle complète.
  • Assurez-vous que les clauses de sortie appropriées sont incluses dans tout accord. Par exemple, celui qui résout l’accord sans pénalité si vous ne parvenez pas à obtenir une hypothèque ou si une enquête structurelle révèle des dommages importants.